زمان مناسب برای سرمایه گذاری در بازار ملک
زمانی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مناسب می‌باشد که بازار مسکن در آرامش باشد و قیمت‌ها هنوز به بالاترین حد خود نرسیده باشد. بصورت حدودی می‌توان گفت که بازار مسکن بازاری 4 ساله است که هر 4 سال یک جهش در قیمت ملک رخ می دهد. در ابتدای این دوره 4 ساله، مسکن دارای قیمت رو به رشد می باشد اما شیبی ملایم دارد و در اواسط این دوره قیمت بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری مانند طلا و سکه افزایش پیدا می‌کند.
بعد از دو سال قیمت ملک به یک ثبات می‌رسد و در ابتدای دوره دو ساله دوم، قیمت مسکن با افزایش و کاهش کمی مواجه هست و افراد با تجربه در این موقع ملک خریداری می کنند.
سپس در بازار ملک اختلاف با بازار طلا و سکه کم می‌شود و در پایان این دوره جهش بزرگ در چهارمین سال انجام می شود و سود خوب عاید افرادی می شود که این چهار سال را صبر کرده اند.
نکات مهم برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز
ساخت و فروش آپارتمان دارای ریزه‌کاری‌های بسیاری‌ست و وارد شدن به صنعت ساختمان به مانند وارد شدن به اقیانوسی بزرگ می‌باشد که با چشم بسته و بدون هیچ‌گونه راهنمایی نابودی و غرق شدن را در بر دارد.
این اقیانوس در اغلب مواقع ناآرام است که این عدم ثبات قیمت‌ها موجب می شود صنعت ساختمان از وضعیت رکود خارج گردد.
در ادامه برخی از نکات ضروری برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز را در اختیار شما قرار می‌دهیم:
چه میزان سرمایه ای را می‌خواهید برای ساخت و ساز اختصاص دهید؟
اولین مورد مهم در سرمایه گذاری ساخت و ساز، حجم سرمایه گذاریست که می خواهید برای ساختمان سازی انجام دهید و باید در نظر بگیرید ساختمان‌سازی همواره پر از اتفاقاً پیش‌بینی نشده‌ای است که باید برای آن آمادگی لازم را داشت. از بهترین روشهای آمادگی برای این موضوع اینست که همه سرمایه ای که دارید را در بخش ساختمان‌سازی فعال نکنید سرمایه گذارن موفق در صنعت ساختمان‌سازی افرادی هستند که بخشی از نقدینگی خود را جدا نگه می‌دارند تا در صورتی که مشکلی پیش آید بتوانند آنرا برطرف کنند.
ساخت و ساز چه هزینه هایی را در بر دارد؟
- قیمت زمین
- عمق گودبرداری مورد نیاز و نوع آن
- نوع اسکلت بتنی یا فولاد
- تعداد طبقات
- هزینه‌های متناسب با محل ساخت و کیفیت مصالح در نازک کاری و سفت کاری
- هزینه‌های مربوط به نیروی کار
- نوسان قیمت در این یکی دو سال اخیر که بر قیمت تمام شده ساختمان کاملاً مؤثر است.
اصول خرید زمین و چگونگی تأثیر آن بر قیمت تمام شده ساخت و ساز
هزینۀ تمام شده ساختمان به میزان زیادی به قیمت زمین مرتبط است و قیمت زمین نیز به محل و موقعیت آن و همچنین شهری که در آن ساخت و ساز انجام می‌شود بستگی دارد.
انتخاب زمین برای ساختمان‌سازی بسیار اهمیت دارد بگونه ای که اشتباه در انتخاب می‌تواند خسارت‌های غیر قابل جبرانی را به بار آورد.
در تهران در مناطق 1 تا 5 گران‌ترین زمین‌ها و در مناطق مرکزی و جنوب تهران ارزان‌ترین زمین‌ها واقع شده است و در ضوابط شهرسازی 40 تا 60 درصد مساحت زمین را می‌توان برای ساخت بنا و سطح اشغال در نظر گرفت و بقیه زمین بصورت حیاط و محوطه در نظر گرفته می‌شود.
منظور از درصد تراکم، میزان زیربنایی‌ست که شما می توانید در سطح اشغال زمین بسازید و مقدار تراکم و سطح اشغال بر اساس طرح تفصیلی شهری معین می‌شود و شهرداری نیز آنرا با دقت ارزیابی و کنترل می‌نماید و در صورت مغایرت با طرح تفصیلی جریمه‌های سنگینی را در پی دارد.
بطور مثال در نظر بگیرید که شما زمینی با مساحت 800 متر مربع را خریداری نموده اید و شهرداری به شما اعلام کرده است که سطح اشغال آن 60 درصد و درصد تراکم آن 180 درصد می باشد. بنابراین می توان در 480 مترمربع ساختمانی با مساحت 1440 متر مربع ساخت و شما می توانید در این زمین ساختمانی 5 طبقه با یک پیلوت با متراژ مفید 288 متر مربع احداث نمایید.
مواردی همچون راه پله و نورگیر مساحت تراکم محسوب نمی‌شوند. و در برخی از مواقع نیز امکان خرید تراکم از شهرداری وجود دارد.
متراژ مناسب ملک برای هر منطقه چقدر است؟
یکی از موارد جالب برای شما شاید این باشد که بدانید آپارتمان‌ها با متراژ بالا در محلههای بالای شهر تهران مشتری بیشتری را دارد بطور مثال یک آپارتمان 150 متر مربعی در منطقه یک تهران نسبت به همان آپارتمان در مناطق پایین‌تر مانند شهر ری مشتری بیشتری دارد و یک آپارتمان 60 متری در میدان 17 شهریور تهران خیلی سریع‌تر از یک آپارتمان با همین متراژ در منطقه زعفرانیه به فروش می رسد.
نوع اسکلت بتنی یا فولادی
در اسکلت فولادی به این دلیل که کل اسکلت طبقات بعد از مرحله فونداسیون پیاده سازی می‌شود نیاز به داشتن نقدیندگی بیشتری برای پرداخت هزینه فولاد برای اسکلت کل طبقات که اصولاً بصورت نقد و یکجا دریافت می شود دارد. اما در اسکلت بتنی به دلیل اینکه این اسکلت به تدریج پیاده سازی می شود تزریق پول نیز به پروژه آرام‌تر مورد نیاز است.
در کل نمی توان گفت استحکام اسکلت بتنی از اسکلت فولادی بیشتر است و یا اسکلت فولادی سازه ای مناسب‌تر است و هر ساختمانی که در آن اصول مهندسی پیاده شده و بدون اشکال باشد چه اسکلت بتنی داشته باشد و چه فولادی استحکام لازم را خواهد داشت.
نازک کاری و هزینه‌های ساخت آپارتمان
از موارد بسیار مهم در هزینه های ساخت و ساز نازک کاری می‌باشد که دو سوم هزینه‌های ساخت آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد. از این رو کیفیت مصالحی که انتخاب می‌شود و نوع آنها تأثیر زیادی در قیمت ساخت آپارتمان دارد.
پیش از شروع نازک کاری شناخت مصالح دارای اهمیت زیادی است و تأثیر فراوانی در قیمت تمام شده و کیفیت نهایی کار می گذارد. خرید مصالح ساختمانی باید طوری باشد که بین قیمت و کیفیت بهترین تناسب بوجود آید مثلاً کاشی ایرانی که دارای کیفیتی خاص است در مقایسه با برندهای خارجی که گرانتر هستند و از نظر کیفی در رده‌های پایین‌تری می باشند اولویت بالاتری برای خرید داشته باشد.
شناخت درست نسبت به این موارد موجب می شود که کیفیت ساختمان بالا برود و هزینه‌های نهایی آن نیز کاهش پیدا کند. چنین شناختی حاصل تجربه بالا در امر ساخت و ساز می باشد.
